СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

Когато се извършват сделки с недвижими имоти, често възникват 2 основни въпроса:

  • Разходи. Освен покупната стойност на имота, сделките включват и допълнителни разноски, които са два вида: Задължителни (нотариални, държавни, общински и банкови такси) и опционални (брокерски, адвокатски и други консултантски такси). 
  • Риск. За продавачите съществува само един основен риск - да не получат покупната цена на продадения имот. За онези, които купуват имот обаче, рисковете са множество и от най-различно естество. Дребна техническа грешка в процеса на прехвърляне на имот може да доведе до множество проблеми вбъдеще. Допълнителен стимул оказва и обстоятелството, че имотните измами в България не са рядкост. До изповядване на сделките пред нотариус, обичайно действията се водят от брокерите, които имат основната функция да свържат продавача с купувача. Те напътстват първия при определянето на цената и условията по сделката и подпомагат втория при избора на подходящ имот. Брокерите обичайно не разполагат с нужните юридически познания. Дори да идентифицират рисковете, не е сигурно, че страните ще бъдат уведомени, тъй като възнаграждението на брокера зависи от това дали сделката ще се осъществи. В резултат на това, много купувачи остават неосведомени за поетите рискове. Нотариусите у нас имат отлична подготовка и значително по-серизона експертиза от много от своите колеги зад граница. Въпреки това, тяхното участие в сделките е ограничено само в техния краен етап, когато връщането назад е трудно. Тяхната работа е основно да идентифицират страните, тяхната воля и легитимация, както и да направят съвсем обща, външна проверка на документите. Те имат задължение само да прочетат, но не и да тълкуват договора. Нотариусите не са длъжни да напътстват страните относно клаузите в договора, които биха могли да намалят рисковете или да уредят отношенията в случай на тяхното настъпване.

Поради тези причини, към нас често се обръщат клиенти, които желаят да ползват услугите ни с цел да разпознаят и избегнат възможните рискове, които може да носи придобиването на избрания от тях имот. Те все по-често търсят нашето съдействие на един по-ранен етап, още преди да са избрали конкретен имот.

  • Някои от тези клиенти разчитат на нас за проучване на пазара;
  • Други са склонни да ни представят критериите на търсения от тях имот и очакват от нас конкретни предложения, съобразени с тези критери;
  • Трета група разполагат със списък от конкретно подбрани от тях имоти, които ни възлагат да проучим;
  • Отделни клиенти сочат определен имот, към който имат интерес с цел да идентифицираме собственика, да осъществим контакт с него и да преговаряме от тяхно име.

Нашите услуги:

  • Консултации, относно структурата и хода на сделката. Изготвяне на писмени становища, относно сделки с недвижими имоти в България;
  • Първоначални справки на имот и лице (в Имотния регистър на България и кадастъра);
  • Проверка на имоти за искови молби и тежести - възбрани, ипотеки и други пороци;
  • Снабдяване с копия от актуални скици, нотариални актове, договори за делба и други подлежащи на вписване документи - изцяло по електронен път, без упълномощаване;
  • Обследване историята на имот и преглед на документацията;
  • Обследване историята и състоятелността на продавач;
  • Представителство при преговори с трети лица, консултантски фирми и брокерски агенции;
  • Подготовка на договорната документация - предварителни договори, договори за т. нар "стоп-капаро", ескроу-договори и споразумения, нотариални актове, делби и др.
  • Представителство пред нотариуси за сключване на сделки с недвижими имоти;
  • Изготвяне на ефективни комплексни проверки при придобиване на предприятия, в които са включени недвижими имоти, наследства и др.
  • Правно обслужване при решаване на проблеми при съсобственост (делби), суперфиция, учредено право на ползване и др. 
  • Изготвяне на декларации за продобиване на недвижими имоти и депозирането им в общинската администрация;
  • Съдействие при изготвяне на данъчни оценки или оценки на лицензирани оценители.
  • Преговори между собственици на парцели и инвеститори, вкл. във връзка с учредяване на суперфиция;
  • Намаляване на разноските. Ние сме способни да намалим значително разноските по една сделка. Много е възможно това намаление да надхвърля размера на нашето собствено възнаграждение. Разполагайки с достъп до информация от различни бази данни, ние сме способни да проучим избрания недвижим имот, да идентифицираме собственика и да преговаряме директно с него, избягвайки веригата от посредници, които много често излишно натоварват страните по сделката. Съвет: обадете ни се веднага след като изберете вашия имот. Агенциите за недвижими имоти наблюдават пазара и обявяват всичко, което е на него като много често нелоялно копират и ползват снимки, адреси и информация за имоти, които не са им възложени за предлагане. Така мрежата е пълна с близки по съдържание обяви, зад които често стоят неоторизирани лица. Ние ще направим проучване и ще открием правилното лице, с което следва да се свържете. Също така, ние бихме могли да преговаряме от ваше име за цената на имота, както и да ви консултираме при какви обстоятелства биха могли да бъдат значително намалени задължителните разноски във връзка със сделката, както и данъчната тежест, свързана с притежаването на недвижим имот в България.

ЦЕНИ

Сделките с недвижими имоти имат различен характер, предполагат различни действия и изискват различно ниво на експертиза. Изповядването им отнема различно време. Затова и цените на нашите услуги могат да бъдат най-различни. Те се определят по договаряне. Някои отделни услуги позволяват фиксирани цени:

  • Консултация (устна) по общи въпроси, свързани с имотните сделки: 90 евро.
  • Писмено становище по предварително зададени общи въпроси, свързани с имотните сделки:  160 евро.
  • Проучване на имот с цел откриване на действителния му собственик и осъществяване на контакт с цел преговори за сделка: 240 евро.
  • Справка за конкретен недвижим имот на база предоставена информация за собственик или идентификатор на имота: 80 евро.
  • Проверка на недвижим имот за искови молби, възбрани, ипотеки, право на ползване и други тежести: 80 евро.
  • Снабдяване с копие на кадастрална схема/скица на имот: 30 евро.
  • Снабдяване с копие на нотариален акт на имот без упълномощаване: 90 евро.
  • Обследване историята на имот и становище на база предоставена от клиента документация: 140 евро.
  • Обследване историята на имот/състоятелността на продавач и становище на база събрана от нас документация от регистрите на Агенция по вписванията: 240 евро.
  • Изготвяне на декларации за продобиване на недвижими имоти и депозирането им в общинската администрация: 90 евро.

УПРАВЛЕНИЕ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

Придобитите с инвестиционна цел недвижими имоти изисква да бъдат управлявани. Управлението на тези имоти е непрекъснат процес. Ние предлагаме пълен набор от услуги по управление:

  • осъществяване на цялостно консултантско обслужване във връзка с имотите;
  • представителство пред държавната, общинската администрация и други лица; 
  • проучване състоянието на наематели с оглед установяване на тяхната надеждност и платежоспособност;
  • преговори, оформяне и представителство при сключване на договори за наем на недвижими имоти; 
  • проверки и контрол върху дейността на наемателите в имотите;
  • координация на наложителните ремонтни дейности в имотите, вкл. организация на посещения от страна на технически специалисти, контрол върху извършваната работа и извършване на плащания за съответните услуги;
  • заплащане на други разходи, свързани със собствеността и ползването на имотите;
  • връчване на покани и други документи във връзка със сключените договори за наем;
  • координация на правоотношенията, свързани с получените депозити по договори за наем;
  • изготвяне на препоръки за наемни цени и цялостен маркетинг на имотите; 
  • съставяне и поддръжка на подробни обяви на имотите; 
  • организация и извършване на огледи с потенциални наематели;
  • организация и отчитане на плащанията към фирмите за комунални услуги, почистване и поддръжката на имотите;
  • представителство пред комуналните дружества във връзка със сключване на договори, промяна на данни и др.;
  • участие в общите събрания на етажната собственост и координация на дейностите и решенията, свързани с общите части на имотите;
  • проучване на възможностите за намаляване на такса „ТБО”;
  • събиране на наемната цена на имотите и организация на разходите, съгласно инструкциите на възложителя и изискванията на закона (*опционално);
  • съхраняване на получените и неотчетени средства, вкл. по адвокатска (клиентска) сметка (*опционално);
  • възможност за водене на съдебни производства, вкл. искови, обезпечителни, охранителни и изпълнителни.